A explosão invisível (mas muito palpável) do aluguel

Um ponto de vista de Norbert Häring.

A percepção do forte aumento das rendas nas cidades comove as pessoas e os políticos, mas quase nada disso é visível nas estatísticas oficiais. Há alguma verdade nisto?

Você vê fotos de longas filas de pessoas procurando por apartamentos durante as exibições novamente. As pessoas estão indignadas com o que é pelo menos uma explosão percebida nas rendas. A política está a reagir. Berlim decidiu-se por um rigoroso congelamento do aluguer. As regras para aumentos de renda foram apertadas várias vezes na Alemanha. Tudo isto num esforço para aliviar a raiva e as preocupações dos eleitores, mesmo em relação a aumentos de renda exorbitantes, mesmo em relação aos inquilinos experientes, temidos ou vistos pela mídia.

As rendas aumentam menos de 2% ao ano

No entanto, se você tentar encontrar a razão desta excitação nas estatísticas oficiais do mercado imobiliário, você se depara com dificuldades. Embora a inflação dos preços de aluguer esteja a acelerar, dificilmente se pode chamar explosão quando as rendas aumentaram 1,1% em 2016, 1,4% em 2017 e 1,6% em 2018. Isso é muito menos do que os preços das casas, que aumentaram 45 por cento entre 2010 e 2018 – o equivalente a cerca de cinco por cento ao ano.  Obviamente, a forte subida dos preços dos imóveis tem tido pouco efeito sobre as rendas. Isto também não é totalmente implausível, já que as taxas de juros caíram acentuadamente ao mesmo tempo. Estes determinam os retornos que podem ser alcançados com outras formas de investimento de capital em vez de aluguer.

O Instituto Estatístico Federal explica a seguir o pequeno aumento do índice de preços de aluguel, que contrasta de forma impressionante com a percepção da explosão do aluguel: O problema está fortemente concentrado nos aglomerados atraentes, onde ocorre principalmente com novos arrendamentos. Em contraste, a tendência do preço de aluguer no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) fornece uma imagem representativa dos alugueres de todos os apartamentos para arrendamento na Alemanha. No entanto, a maioria dos apartamentos de aluguel não estão localizados nas aglomerações e são ocupados por inquilinos que lá moram há mais tempo.

Os inquilinos existentes parecem ser menos afectados

De acordo com as estatísticas, o período médio de aluguer é de cerca de dez anos. Isto significa que apenas um décimo dos imóveis alugados muda de inquilinos a cada ano. Como resultado, a influência da re-arrendamento no desenvolvimento médio mensal do aluguel é inferior a um por cento. O espaço residencial recém-construído que é alugado pela primeira vez é completamente insignificante em termos de volume.

A última revisão da medição da inflação reduziu ainda um pouco a inflação oficial das rendas para 2016 e 2017. A razão para isso é que agora está sendo feita uma distinção entre os vários tipos de locador e sua participação real no estoque total está sendo incluída na amostra. Os pequenos proprietários privados, que aumentaram as rendas no mínimo, representam agora 66% da amostra.  Anteriormente, estavam subrepresentados em comparação com as empresas imobiliárias privadas, que tiveram o maior impacto, e os proprietários de cooperativas e do setor público, que estavam no meio dos aumentos de aluguel.

Mas as diferenças não são grandes. Por exemplo, os pequenos proprietários aumentaram as rendas em cerca de 3% entre 2016 e 2018, as cooperativas e as autoridades públicas em pouco menos de 4% e as empresas imobiliárias privadas em cerca de 5%.

Mudar de casa torna-se impossível para muitos

No entanto, para os dez por cento da população alugada que querem ou têm de mudar de apartamento, e para os jovens que são novos inquilinos, os aumentos de renda mais baixos na carteira não são um consolo. Eles são confrontados com os preços dos apartamentos que são alugados recentemente e são geralmente muito mais caros do que os aluguéis existentes.

Com uma avaliação especial, os estaticistas determinaram os aumentos de aluguel para re-arrendamento em 2018 nas sete maiores cidades. Eles tiveram um aumento médio de onze por cento. Então já há algo de uma explosão de preços neste sub-segmento. Os inquilinos que não se mudaram para seus apartamentos até 2015 pagaram 10,80 euros por metro quadrado em 2018 nessas cidades, um bom 21% a mais do que aqueles que já ocupavam seus apartamentos há mais tempo. Estes inquilinos pagam uma média de 8,90 euros. A renda média por metro quadrado na Alemanha é de 6,90 euros.

A maioria dos recém-chegados e dos mudadores de apartamento aparentemente pertencem aos que têm rendimentos mais elevados, ou preferem menos espaço de vida. Isto porque o custo da habitação como proporção do rendimento disponível é apenas ligeiramente inferior a 5% para os novos inquilinos (31%) do que para os inquilinos existentes.

Alto risco de pobreza entre os inquilinos

Mas nem todos os trabalhadores com baixos rendimentos têm a oportunidade de ficar na sua casa actual com rendas relativamente baixas. Renovações com aumento de renda, rescisão, expansão da casa ou um novo emprego podem forçar ou sugerir uma mudança. De acordo com o Painel Sócio-Econômico (SOEP), a taxa de risco de pobreza dos lares de inquilinos estava um pouco abaixo de 30% em 2016 – e aumentando. Para os proprietários, esta taxa é de apenas quatro por cento e meio, com uma ligeira tendência descendente.

Desde 2003, a taxa de risco de pobreza dos lares de inquilinos aumentou uns bons doze pontos percentuais, e um pouco menos de cinco por cento só desde 2008. De acordo com outra estatística, a Amostra de Rendimento e Consumo, a taxa estava mesmo acima dos 30% já em 2013, com uma tendência ascendente.

Aqueles que têm menos de 60% da renda mediana à sua disposição são considerados em risco de pobreza. Em 2016, este limite era de cerca de 1.100 euros para os solteiros.

A população em risco de pobreza já gastou entre dois quintos e metade do seu já baixo rendimento líquido em habitação, incluindo os custos acessórios independentes do consumo, em 2012. Em 2012, isto foi quase o dobro da média da população, de acordo com uma apresentação do Ministério Federal da Construção, em dezembro de 2013.

Quem se encontra no extremo superior da faixa de risco de pobreza com 1.100 euros e gasta 550 euros em habitação, fica com pouco mais do que a taxa de assistência social. Isto deixa claro que uma mudança necessária de residência representa uma ameaça para este grande grupo de pessoas – tendo em conta a renda significativamente mais elevada que normalmente é devida.

Em vista destes números, pode-se supor que muitas pessoas terão de se conformar com condições de habitação inadequadas. Este problema não é visível nas estatísticas de preços de aluguer.

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Este post apareceu pela primeira vez no blog de Norbert Häring em 14.01.2020: Geld und mehr

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Obrigado ao autor pelo direito de publicar o artigo.

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Fonte da imagem: VICTOR TORRES / Shutterstock

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