STANDPUNKTE • Die unsichtbare (aber sehr gut fühlbare) Mietpreisexplosion

Ein Standpunkt von Norbert Häring.

Die Wahrnehmung stark steigender Mieten in den Städten bewegt die Menschen und die Politik, aber in der offiziellen Statistik ist kaum etwas davon zu sehen. Geht das mit rechten Dingen zu?

Man sieht wieder Fotos von langen Schlangen Wohnungssuchender bei Besichtigungen. Die Menschen empören sich über eine zumindest gefühlte Explosion der Mieten. Die Politik reagiert. Berlin hat einen harten Mietenstopp beschlossen. Im Bundesgebiet wurden die Regeln für Mieterhöhungen mehrfach verschärft. Alles, um die Wut und die Sorgen der Wähler über selbst erfahrene, befürchtete oder in den Medien gesehene Verdrängung von Mietern durch exorbitante Mieterhöhungen zu lindern.

Mieten steigen weniger als 2 Prozent pro Jahr

Versucht man allerdings den Grund für diese Aufregung in den offiziellen Statistiken zum Wohnungsmarkt zu finden, stößt man auf Schwierigkeiten. Zwar beschleunigt sich die Mietpreisinflation, aber eine Explosion kann man es kaum nennen, wenn die Mieten 2016 um 1,1 Prozent, 2017 um 1,4 Prozent und 2018 um 1,6 Prozent zulegten. Das ist viel weniger als die Häuserpreise, die von 2010 bis 2018 um 45 Prozent gestiegen sind – das entspricht etwa fünf Prozent pro Jahr.  Offenkundig wirken die stark steigenden Immobilienpreise kaum auf die Mieten durch. Das ist auch nicht ganz unplausibel, sind doch gleichzeitig die Zinsen stark gesunken. Diese bestimmen die Renditen, die man mit anderen Kapitalanlageformen statt Vermietung erzielen kann.

Das Statistische Bundesamt erklärt den geringen Anstieg des Mietpreisindexes, der in augenfälligem Kontrast zur wahrgenommenen Mietenexplosion steht, folgendermaßen: Das Problem ist stark auf die attraktiven Ballungsräume konzentriert und tritt dort vor allem bei Neuvermietungen auf. Die Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex (VPI) bildet dagegen die Mieten aller Mietwohnungen in Deutschland repräsentativ ab. Die meisten Mietwohnungen liegen aber eben nicht in den Ballungszentren und sind von Mietern bewohnt, die schon länger darin wohnen.

Bestandsmieter vordergründig wenig betroffen

Nach Auskunft der Statistiker beträgt die durchschnittliche Mietdauer etwa zehn Jahre. Dadurch kommt es pro Jahr nur bei einem Zehntel der Mietobjekte zu einem Mieterwechsel. Dies habe zur Folge, dass der Einfluss von Wiedervermietungen auf die Mietpreisentwicklung im Monatsdurchschnitt bei weniger als einem Prozent liegt. Erstvermietungen neu gebauten Wohnraums sind mengenmäßig ganz vernachlässigbar.

Die letzte Revision der Inflationsmessung hat die offizielle Mietinflation für 2016 und 2017 sogar etwas gesenkt. Der Grund dafür ist, dass nun die verschiedenen Vermietertypen unterschieden und mit ihrem tatsächlichen Anteil am Gesamtbestand in die Stichprobe aufgenommen werden. Private Kleinvermieter, die die Mieten am wenigsten erhöhten, machen nun 66 Prozent der Stichprobe aus.  Vorher waren sie unterrepräsentiert gegenüber den privaten Wohnungsbaugesellschaften, die am stärksten aufschlugen, und den genossenschaftlichen und öffentlichen Trägern, die bei den Mieterhöhungen in der Mitte liegen.

Groß sind die Unterschiede aber nicht. So erhöhten die Kleinvermieter die Mieten von 2016 bis 2018 um insgesamt gut drei, die Genossenschaften und öffentlichen um knapp vier und die privaten Wohnungsbaugesellschaften um rund fünf Prozent.

Wohnungswechsel wird für viele unmöglich

Für die zehn Prozent der mietenden Bevölkerung, die die Wohnung wechseln wollen oder müssen, und für junge Menschen, die neu als Mietinteressenten auftreten, sind die geringeren Mieterhöhungen im Bestand aber kein Trost. Sie sind mit den Preisen der Wohnungen konfrontiert, die neu vermietet werden und meist viel teurer sind als Bestandsmieten.

Mit einer Sonderauswertung haben die Statistiker 2018 den Mietanstieg bei Wiedervermietungen in den sieben größten Städten ermittelt. Sie kamen auf einen durchschnittlichen Anstieg von elf Prozent. In diesem Teilsegment gibt es also schon so etwas wie eine Preisexplosion. Mieter, die erst ab 2015 in ihre Wohnungen eingezogen sind, zahlten 2018 in diesen Städten mit 10,80 Euro je Quadratmeter gut 21 Prozent mehr als diejenigen, die ihre Wohnung schon länger innehaben. Diese zahlen im Durchschnitt 8,90 Euro. Im bundesdeutschen Durchschnitt liegt die Quadratmetermiete bei 6,90 Euro.

Die Zuzügler und Wohnungswechsler gehören offenbar mehrheitlich zu den Besserverdienern, oder sie nehmen mit weniger Wohnraum vorlieb. Denn die Wohnkostenbelastung als Anteil des verfügbaren Einkommens ist bei den Neumietern mit 31 Prozent nur knapp fünf Prozent höher als bei den Altmietern.

Hohes Armutsrisiko der Mieter

Doch nicht jeder Geringverdiener hat die Möglichkeit, in seiner bestehenden Wohnung zu relativ niedrigen Mieten wohnen zu bleiben. Renovierungen mit Mieterhöhung, Kündigung, Vergrößerung des Haushalts oder ein neuer Arbeitsplatz können einen Wechsel erzwingen oder nahelegen. Laut sozioökonomischem Panel (SOEP) lag die Armutsrisikoquote der Mieterhaushalte 2016 bei knapp 30 Prozent – mit steigender Tendenz. Für Besitzer von Wohneigentum liegt diese Quote nur bei viereinhalb Prozent, mit leicht sinkender Tendenz.

Seit 2003 ist die Armutsrisikoquote der Mieterhaushalte um gut zwölf Prozentpunkte gestiegen, allein seit 2008 um knapp fünf Prozent. Laut einer anderen Statistik, der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe, lag die Quote sogar schon 2013 bei über 30 Prozent, mit steigender Tendenz.

Als armutsgefährdet gilt, wer weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens (Medians) zur Verfügung hat. Diese Schwelle lag im Jahr 2016 für Singles bei rund 1.100 Euro.

Die armutsgefährdete Bevölkerung gab schon 2012 zwischen zwei Fünftel und der Hälfte ihres ohnehin geringen Nettoeinkommens für Wohnen aus, einschließlich der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Das war 2012 fast doppelt so viel wie im Durchschnitt der Bevölkerung, wie aus einer Präsentation des Bundesbauministeriums von Dezember 2013 hervorgeht.

Wer mit 1.100 Euro am oberen Ende des Bereichs der Armutsgefährdung steht und 550 Euro für Wohnen ausgibt, dem bleibt wenig mehr als der Sozialhilfesatz. Das lässt ermessen, welche Bedrohung ein notwendiger Wohnungswechsel für diesen großen Personenkreis darstellt – angesichts der dann meist fälligen deutlich höheren Miete.

Man darf in Anbetracht dieser Zahlen vermuten, dass viele Menschen sich mit ungeeigneten Wohnverhältnissen arrangieren müssen. Dieses Problem wird in der Mietpreisstatistik nicht sichtbar.

+++

Dieser Beitrag erschien zuerst am 14.01.2020 auf Norbert Härings Blog: Geld und mehr

+++

Danke an den Autor für das Recht zur Veröffentlichung des Beitrags.

+++

Bildquelle: VICTOR TORRES / Shutterstock

+++

KenFM bemüht sich um ein breites Meinungsspektrum. Meinungsartikel und Gastbeiträge müssen nicht die Sichtweise der Redaktion widerspiegeln.

+++

Dir gefällt unser Programm? Informationen zu Unterstützungsmöglichkeiten hier: https://kenfm.de/support/kenfm-unterstuetzen/

+++

Jetzt kannst Du uns auch mit Bitcoins unterstützen.

BitCoin Adresse:18FpEnH1Dh83GXXGpRNqSoW5TL1z1PZgZK

3 Kommentare zu: “STANDPUNKTE • Die unsichtbare (aber sehr gut fühlbare) Mietpreisexplosion

  1. Danke für den umfangreich recherchierten Artikel.

    Wäre es naheliegend, bei Negativzinsen und Haushaltsüberschuß Bund den Überschuß an die Kommunen zu übertragen, so daß diese Sozialwohnungen selbst bauen können und damit langfristig ihre Sozialausgaben senken? An dieser Stelle könnten auch 1-€ Jobs ausnahmsweise sinnvoll sein, z. Bsp. bei der Objektinstandhaltung…

  2. Die allgemeine mediale Hatz gegen Immobilieneigentümer wegen sogenannter "explodierender Mieten" läuft m.E. seit der Agenda 2010. Statt mehr Lohn zu zahlen, soll der Vermieter herhalten. Seither läuft diese mediale Begleitmusik zum Erfolgskonzept "Niedriglohnsektor Deutschland".
    Wer aber glaubt, dass sich Neubauten so günstig errichten lassen, dass man sie für 8,-€ / m2 vermieten kann, ist schief gewickelt. Gerade diejenigen, die nach "energetischer Sanierung" schreien, und die Eigentümer dazu nötigen, ihre Immobilie mit Plastikfassaden wertlos zu machen, verteuern die Mieten erheblich.
    Übrigens: in der Schweiz zahlt man 30-50,-CFr/m2.

  3. Die EZB-Geldpolitik erschwert es also, dass sich jüngere Menschen ein Wohnungseigentum erwerben können.

    Die soziale Spaltung verschärft sich immer schneller, weil das System nur so künstlich am Leben gehalten werden kann.

    Wir werden aber doch immer nur von Donald Trump und ähnlich regiert. Normalbürger haben keinen Zutritt zum Parlament. Schließlich hatten sich da doch schon einige Abgeordnete gefunden, die bereit waren für ca. 10.000 EUR zzgl. 4.500 EUR ein Mandat anzunehmen.

    Und blick ch schreibt doch:
    Alarm am WEF – 80 Millionen Kopfgeld auf Trump ausgesetzt

    Und der Hellseher Martin Zoller sagte doch "Trump wird die Macht teilen müssen – und dann sterben"

    Welt am 19.11.2013
    "Die Mitglieder des Andenpakts äußerten die Sorge, dass die Interessen der Wirtschaft zu wenig berücksichtigt werden."

    CDU-Wirtschaftsrat, 06.09.2017
    Neues Kapitel der EZB-Geldpolitik aufschlagen
    Wolfgang Steiger: Alle historische Erfahrung zeigt, dass die Preisstabilität unter die Räder kommt, wenn das Finanzierungsverbot dauerhaft missachtet wird

    Da sehen wir es doch mal wieder, dass der CDU-Wirtschaftsrat durchaus nicht die Funktionsweise unseres Geldes analysiert.

    Dann attackiert der CDU-Wirtschaftsrat Frau Merkels Flüchtlingspolitik, aber er sollte vielmehr die Frage stellen, ob wir die Flüchtlinge mit diesen Karlheinz Schreiber und ähnlich-Geschichten nicht möglicherweise verursachen.

    Dann verkündet eben dieser Wirtschaftsrat etwa "Mehr Ludwig Erhard, weniger Karl Marx", während Ulrike Herrmann von der taz doch komischerweise eine völlig andere Meinung über unseren vermeintlichen Vater des Wirtschaftswunders hat.

    Dann schreibt doch der CDU-Wirtschaftsrat etwa
    "Schuldenbremse gegen Schuldenberg!"

    Allerdings ist der Staat doch nicht etwa wie die schwäbische Hausfrau, die doch mit ihrem Geld einfach nur wirtschaften muss. Vielmehr wäre die CDU doch eigentlich gefordert eine funktionierende Politik zu erarbeiten.

    Dann schreibt der Wirtschaftsrat:
    "Die Schulden von heute sind die Steuern von morgen!"

    Hier sehen wir es wieder, dass der Wirtschaftsrat allenfalls an mögliche Steuerausfälle denkt und dass er die Funktionsweise des Geldes gar nicht analysiert. Das ist auch kein Wunder, weil der Wirtschaftsrat im Grunde genommen nur eine Interessenvertretung für die "Wirtschaft" ist.

    Weiterhin finde ich Überschriften wie
    "Endlich angemessene Senkung des Arbeitslosenbeitrags beschlossen"

    Was das Klima betrifft, gibt es Überschriften wie
    "Innovationen schützen das Klima"
    "Wirtschaftsrat lehnt neue Schulden und Bruch der Schuldenbremse für Klimaschutz ab"
    "Riester-Rente noch attraktiver machen, Einrichtung eines Vorsorgefonds mit Staatssiegel"

    Jetzt hat prescht der Wirtschaftsrat aber endlich nach vorne:
    „Nun soll die Europäische Zentralbank zur Klimafeuerwehr werden“

    Aber die Linke veranstaltete doch auch ernsthaft Diskussionsrunden wie folgende:
    Mit der EZB das Klima retten?: LANDESVERBAND HAMBURG
    Dort hatte Frau Wagenknecht durchaus die Lockerung der Schuldenbremse empfohlen.
    Aber ihre Forderung ist doch an dieser Stelle in Wirklichkeit die Forderung die Bürger immer mehr zu enteignen.

    Wirtschaftsrat am 17. Januar 2020:
    "Kohlekompromiss muss Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Industrie sicherstellen"

    Wirtschaftsrat am 17. Januar 2020:
    Konstruktionsfehler in Grundrenten-Entwurf sind fundamental

    Aber zum Direktorium dieses Wirtschaftsrates gehört doch auch eine uns nicht besonders unbekannte Person, wo man den Namen erst gar nicht mehr erwähnen muss.
    Seine Nebentätigkeit:
    "Black Rock Assett Management Deutschland AG, Chairman "

    Vielleicht ist das alles tatsächlich Honeckers Rache an Westdeutschland.

    Dann gibt es doch YouTube Videos wie etwa "Friedrich Merz und die Reform des Steuersystem" – Bierdeckel 2.0

    Sag mir doch jetzt endlich jemand, dass das alles gar nicht wahr ist.

Hinterlasse eine Antwort